2023年是房地产市场持续下行的一年，昆明也不例外，从近期克尔瑞发布的企业销售榜和楼盘销售榜来看，新房总体销量比起2022年又有下降，房价也继续走低，开发商和购房者对市场信心都不是很足。

  但在低迷的市场上，仍然不乏市场亮点，比如万科在没有增加新项目，在售楼盘基本接近开发尾声的情况下，全年销售额仍旧达到近46亿元，首次登上昆明房企销售冠军宝座。更难得的是，万科在昆明仅有4个在售项目，居然有3个进入TOP10。

  而去年为数不多的几个上市新盘，有几个的表现也令人刮目相看，比如、大华翠湖映能建未来城山海湾金澜锦翠保利天珺等，首开成绩都算不错。其中能建未来城还是房企入昆首作，表现颇为亮眼。

  由于房地产市场低迷，房企资金吃紧，不愿增加土地储备，所以去年昆明新上市的项目明显少于往年，全年新开盘项目只有11个，分别是央玺春风、大华翠湖映能建未来城山海湾金澜锦翠保利天珺富康城紫悦府、龙湖青云赋、龙湖学宸府春城华府等。

  不过，这11个新盘中，龙湖青云赋、龙湖学宸府原本都是早就上市的老项目的其中一个地块，若不是原来的楼盘停工烂尾，不会有这几个新盘。还有富康城紫悦府，则是亮相3年的楼盘，因故今年才开盘发售。如果不算这4个项目，去年线个，算下来平均接近两个月才能有一个新盘上市。

  而真正去年拿地，去年上市销售的项目只有两个——建投春城华府和海荣滇池澜庭。两个项目是在去年1月同一天拿的地，也都实现了当年开盘发售。这在去年的市场形势下，算得上是比较难得了，尤其是西安海荣作为新近入昆的房企，在市场低迷，呈贡又是竞争“红海”的不利形势下，建设进度推进很快，产品可圈可点，上市销售也迎来开门红，是去年表现最为出众的新盘之一。

  滇池澜庭首开是在去年9月，开盘当月销售额就杀入昆明前十，令市场颇为意外。要知道滇池澜庭位于呈贡斗南，呈贡本身房地产市场之间的竞争就很激烈，房价刺刀见红，而斗南又属于呈贡的新兴区域，成熟度还赶不上呈贡开发较早的彩云南路、春融街一带，作为西北开发商在昆明的第一个作品，要获得市场认可并不那么容易。

  正是因为深知市场环境不乐观，昆明人对于新进房企还有个认识过程，西安海荣在拿地后做的第一件事就是推节奏，整个项目的推进速度很快，工程进度日新月异，进度最快的楼栋在开盘一个月后就实现了封顶断水，滇池澜庭是靠实实在在的工程形象以及颇具诚意的产品，赢得销售口碑的。

  另一个取得惊艳业绩的新盘，则是大华在昆明的首个高端项目——翠湖映翠湖映巧妙地利用了翠湖板块多年缺乏新品，尤其是缺乏高端豪宅的市场空挡，通过一系列成熟的市场操作，成功地让自己成为新一代翠湖豪宅的标杆项目，近期推出的楼盘压轴作品将定价推倒5万/平米，给昆明人带来不小的震动。

  大华翠湖映也因为节节攀升但却最终获得市场认可的售价，成功跻身昆明顶级豪宅行列。

  去年纯新盘虽然不多，却有两个项目集中在关上板块——山海湾金澜锦翠保利天珺，而且首开成绩都算不错，尤其是保利天珺，身为豪宅却卖出了刚需项目的速度，去年底开盘后当天就成交4亿，成为去年昆明市场上少见的红盘。

  保利天珺旺销实际上并不出人意料，因为一方面项目地段、配套、规划条件、旁边的环境在昆明算得上是一流，均衡性首屈一指，只要产品没问题、价格合理就肯定会受到认可；另一方面，项目是安居集团和保利发展强强合作，保利发展更是将自己盛名已久的“天字系”TOP级产品落地昆明，用一流产品匹配一流地段，逐步提升竞争力。

  同样在关上板块的山海湾金澜锦翠则走的是平价刚改路线，项目本身就得益于关上成熟的配套，金澜锦翠又引进了优质学校，产品方面则主打实用性非常强的紧凑四居室，与市场上大多数项目形成错位竞争，所以首开成绩也不错。

  和总体比较活跃，市场创新不断的新盘相比，老项目去年的表现则差异较大，有些仍在苦苦保交付，有些刚刚摆脱停工走出泥潭，而本来就畅销的一批老项目，则显得强者恒强，去年依旧风头强劲。

  去年销售榜前三的楼盘与2022年完全一样，TOP20中也大多数是老面孔，其中最值得一提的就是万科三子——万科城、万科公园城市和万科500里，三个项目全部进入销售前十，万科城更是在接近收官之际仍旧高居昆明楼盘销售排行榜第二位。

  不过万科三子都接近开发尾声，万科城目前在售的最后一个地块，很可能是万科在西北新城的绝唱，而作为万科在昆明力推的七彩国际社区的重要成员——万科公园城市和万科500里，则在去年底获得重要补仓，新增了几个住宅地块，让万科打造七彩国际社区的计划进一步完善。

  去年包括万科三子在内的多个老项目之所以逆势而上，最关键的就是项目反映出来的兑现力，包括交付进度、产品的质量，整体配套等，兑现力强的项目，市场认可度就高，万科就是这方面的代表。冠军楼盘书香云海和亚军楼盘筑友双河湾，也是因兑现力强。

  提到兑现力，与万科三子可以比美的就是大华三子，大华公园天下大华锦绣山海和锦绣麓城去年都按期或提前交付。大华三子兑现力的最大特点是学校，三个项目都有引进名校，而且学校与交付同步，甚至有的学校开学还要提前，比如去年年底才一期交付的锦绣麓城，引进的盘龙小学在去年9月就开始招生。大华公园天下的学校同样早就开学，去年大华东湖苑则实现提前交付。

  另一个兑现力的典范则是绿城双子——凤起兰庭柳岸晓风，两个项目其实算不得老盘，都是在2022年开盘上市的，只不过开盘后一向以产品说话的绿城就开始闷头在项目建设上发力，经过一年多的精心施工，去年下半年两个项目都进入准现房阶段，而且都拿出了昆明一流的实景园区，将绿城的品质优势体现得淋漓尽致。

  正是因为绿城在柳岸晓风凤起兰庭两个项目上反映出来的一流兑现力、产品力，在进入准现房阶段后，柳岸晓风凤起兰庭的销售显著提升，兑现力在销售上的推动作用开始逐渐体现。

  还有一个靠兑现力迎来市场转机的项目是颐和1898，这个楼盘因故一度几乎停止销售，但也正是在最近一段时间，颐和1898拿出了滇池边少见的洋房现房，口碑也不胫而走。

  颐和1898地处现在炙手可热的会展板块，环境、地段都很着迷，但项目最具吸引力的是现房洋房，因为同一片区的其他热点楼盘，比如山海湾8号、万科500里等，都没有同类产品。

  在去年的老项目中，又一个楼盘可以说既老又新，身份特殊，市场关注度很高，它就是原来由海伦堡和金地商置合作开发，但海伦堡实际操盘的玖悦府。在海伦堡退出，金地商置操盘后，项目更名为，去年11月全新亮相。

  一直以来，金地商置在昆明操盘开发的几个项目口碑都还不错，都会风华亮相后金地商置就抓住项目前期开发中的痛点，推出透明化施工，对工地进行24小实时直播，让业主随便什么时间都能掌握工程进度，对开发商自己也形成监督倒逼，从而让加速兑现。